El precio del m² de un dos ambientes promedio en la Ciudad se ubica en los US$2.452, con valores que aumentaron un 5,5% en 2025 y precios de venta que subieron un 5,9% en comparación con septiembre de 2024.

La diversidad de barrios, tipologías y rangos de precios convierte a Buenos Aires en un mercado con opciones para distintos perfiles. Desde quienes buscan su primer hogar hasta inversores que apuntan a la rentabilidad por alquiler, conocer las tendencias actuales y los factores que influyen en cada zona resulta fundamental para tomar decisiones acertadas. En este artículo te contamos todo lo que necesitás saber para navegar por el mercado porteño con información clara, práctica y actualizada.

Barrios destacados para comprar en la Ciudad

La elección del barrio define gran parte de la experiencia de vivir en Buenos Aires. Los compradores priorizan tres factores clave: ubicación, seguridad y estado de la propiedad. Los barrios que combinan buena conectividad con servicios de calidad y espacios verdes llevan la delantera en la preferencia de quienes buscan propiedades en Buenos Aires.

Palermo continúa siendo uno de los más demandados, con un precio promedio que ronda los USD 2.200/m² en unidades usadas, gracias a su oferta gastronómica, cultural y cercanía a parques. Su combinación de vida urbana vibrante con espacios verdes lo mantiene como referente del mercado porteño.

Caballito se posiciona como una alternativa equilibrada entre precio y calidad de vida. El m² ronda los USD 1.800 en propiedades usadas, aunque algunas zonas como Caballito Norte superan esa media. Se caracteriza por tener una demanda sostenida y una buena oferta de servicios, comercios y acceso a transporte. Este barrio céntrico atrae tanto a familias como a parejas jóvenes que valoran la conectividad sin pagar los precios de las zonas premium.

Puerto Madero mantiene su estatus como el barrio más exclusivo de la ciudad. Los precios promedian los USD 4.000/m² y, a pesar de ser una zona con ticket alto, sigue atrayendo compradores que buscan propiedades de lujo o inversiones en desarrollos nuevos. Otros barrios que ganan protagonismo incluyen Belgrano, Núñez, Colegiales, Villa Urquiza y Recoleta, cada uno con características distintivas que responden a diferentes necesidades y presupuestos.

Zonas emergentes con potencial de revalorización

Más allá de los barrios tradicionales, existen áreas que presentan oportunidades interesantes para quienes buscan invertir con visión a futuro. Los barrios más accesibles para comprar se concentran en el sur y oeste de la Ciudad, con Villa Lugano encabezando el ranking con US$ 1.063/m², seguida por Nueva Pompeya (US$ 1.465/m²) y La Boca (US$ 1.566/m²).

Almagro y San Cristóbal concentran la atención de quienes buscan dos ambientes en zonas con acceso a transporte y vida comercial activa, con precios por debajo de los USD 2.000 por metro cuadrado. Flores y Balvanera también muestran buena relación entre valor y ubicación, con unidades que parten desde valores accesibles y ofrecen conectividad mediante múltiples líneas de transporte público.

Villa Crespo y Parque Patricios emergen como opciones para inversores que buscan rentabilidad. El índice de rentabilidad bruta anual en dólares muestra niveles superiores al 6% en barrios como La Boca, Constitución y Parque Patricios, valores que superan ampliamente el promedio de barrios como Palermo, Belgrano o Recoleta, donde la rentabilidad se ubica entre 3,5% y 4,5% por año.

Características que suman valor a una propiedad

Al evaluar propiedades en Buenos Aires, ciertos atributos marcan la diferencia en el precio final y en la facilidad de reventa o alquiler. La luminosidad natural, la orientación, la presencia de balcones o terrazas y el estado general de conservación son aspectos que los compradores valoran especialmente. Las unidades recicladas o con buena calidad constructiva permiten cerrar operaciones a mejor precio y reducen la necesidad de inversiones adicionales.

Los amenities en edificios nuevos también agregan valor: espacios comunes como SUM, terraza, gimnasio o parrilla son cada vez más buscados, especialmente por quienes trabajan desde casa y priorizan la comodidad sin salir del edificio. La cochera cubierta representa otro diferencial importante, particularmente en barrios donde el estacionamiento en la calle resulta complicado.

La cercanía a estaciones de subte, paradas de colectivo y accesos a autopistas influye directamente en la valorización de una propiedad. Barrios con buena conectividad tienden a mantener su demanda estable incluso en contextos económicos desafiantes, lo que los convierte en opciones más seguras para la inversión a largo plazo.

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Departamentos en Buenos Aires: tipologías más buscadas

Los departamentos en Buenos Aires representan el 68% de la oferta total de inmuebles en la ciudad, según datos del mercado. Un monoambiente de 40 m² en CABA se ubica en los US$107.493 en promedio; un dos ambientes de 50 m², en los US$129.613; y un tres ambientes de 70 m², en los US$178.984. Estos valores corresponden a promedios generales que varían significativamente según el barrio y las características específicas de cada unidad.

Los monoambientes son ideales para jóvenes profesionales, estudiantes o inversores que buscan unidades para alquilar. Su tamaño compacto facilita el mantenimiento y los costos operativos suelen ser más bajos. En barrios como Almagro, Caballito o Villa Crespo, estos departamentos ofrecen buena relación precio-ubicación y alta rotación en el mercado de alquileres.

Los dos ambientes se mantienen como la tipología más demandada, tanto para compra como para alquiler. Ofrecen el equilibrio perfecto entre espacio y costo, permitiendo un dormitorio separado del living-comedor, lo que resulta funcional para parejas o personas que trabajan desde casa. Esta configuración también facilita la reventa, ya que apela a un público amplio.

Los tres y cuatro ambientes atraen principalmente a familias que priorizan espacio y comodidad. En barrios residenciales como Belgrano, Núñez o Villa Urquiza, estas unidades mantienen demanda constante. El valor promedio de una casa de tres dormitorios y 170 m² tiene un valor de US$299.163, mientras que una de cuatro dormitorios y 260 m² alcanza los US$491.142.

Departamentos usados versus a estrenar

La decisión entre comprar un departamento en Buenos Aires usado o a estrenar depende de varios factores. Las unidades usadas ofrecen la ventaja de la mudanza inmediata, sin esperas ni incertidumbres sobre la finalización de la obra. Además, muchos edificios antiguos cuentan con calidad constructiva superior a algunas construcciones recientes, con techos más altos, ambientes más amplios y materiales nobles.

Los departamentos a estrenar o en pozo presentan otras ventajas. Permiten acceder a precios más bajos durante la etapa de preventa, especialmente en zonas en expansión como Villa Crespo o Caballito Norte. Los compradores pueden elegir unidades con orientación preferencial y disfrutar de instalaciones modernas, con menor necesidad de mantenimiento en los primeros años.

Las unidades en pozo también ofrecen flexibilidad en el pago, con planes que se ajustan al avance de obra. Sin embargo, requieren mayor tolerancia al riesgo y capacidad de espera, ya que los plazos de entrega pueden extenderse. Evaluar la trayectoria del desarrollador y verificar los permisos de construcción resulta fundamental antes de comprometerse con este tipo de inversión.

Casas en Buenos Aires: opciones residenciales con espacio

Aunque los departamentos dominan el mercado porteño, las casas en Buenos Aires mantienen su atractivo para quienes priorizan espacio, privacidad y contacto con el exterior. El precio medio en CABA se ubica en US$1.826/m², con un incremento acumulado de 5,9% en 2025, por arriba del incremento de los departamentos (5,5%), y en los últimos 12 meses el precio sube 6,4%.

Los barrios con mayor disponibilidad de casas incluyen Villa Urquiza, Saavedra, Villa Devoto, Flores y Parque Chacabuco. Estas zonas ofrecen calles más tranquilas, menor densidad poblacional y mayor presencia de espacios verdes. Las familias con niños valoran especialmente la posibilidad de contar con patio, jardín o terraza, elementos que mejoran significativamente la calidad de vida.

Las casas tipo PH (propiedad horizontal) representan una alternativa intermedia entre departamentos y casas tradicionales. Suelen tener menor superficie de terreno pero ofrecen independencia, entrada propia y la posibilidad de modificaciones sin depender de un consorcio. Los valores son más accesibles que las casas completas y los gastos de mantenimiento resultan menores.

Ventajas y consideraciones al comprar una casa

La principal ventaja de una casa radica en el espacio y la autonomía. No hay expensas de consorcio, las decisiones sobre refacciones o mejoras son individuales y existe mayor privacidad. Para quienes trabajan desde casa o tienen mascotas, contar con un patio o jardín representa un beneficio invaluable, especialmente después de la pandemia que revalorizó los espacios al aire libre.

Sin embargo, las casas requieren mayor inversión en mantenimiento. El cuidado del jardín, las reparaciones de techos, instalaciones y fachadas recaen completamente sobre el propietario. Los costos de servicios también suelen ser más altos debido a la mayor superficie. Además, la seguridad puede ser una preocupación en algunas zonas, lo que lleva a muchos propietarios a invertir en sistemas de alarma o rejas.

La ubicación resulta crucial. Las casas en barrios bien conectados mantienen mejor su valor y facilitan la reventa. Verificar el estado de la construcción, la antigüedad, las instalaciones eléctricas y de gas, y la situación legal del inmueble son pasos fundamentales antes de concretar la compra. Un peritaje técnico profesional puede evitar sorpresas costosas a futuro.

Terrenos en Buenos Aires: inversión con visión a largo plazo

Los terrenos en Buenos Aires representan una opción de inversión para quienes tienen visión a largo plazo y capital para desarrollar un proyecto propio. La disponibilidad de lotes en la ciudad es limitada, lo que los convierte en activos escasos con potencial de revalorización. Los barrios con mayor oferta incluyen Villa Soldati, Villa Lugano, Parque Avellaneda y algunas zonas de Flores.

Al evaluar un terreno, verificá la zonificación y los códigos de edificación vigentes. Estos determinan qué se puede construir, la altura máxima permitida, el Factor de Ocupación Total (FOT) y otros parámetros que impactan directamente en el proyecto. Consultá con un arquitecto antes de comprar para asegurar que el lote permite desarrollar lo que tenés en mente.

La ubicación y la conectividad son factores determinantes en el valor de un terreno. Lotes cercanos a estaciones de transporte, avenidas principales o en barrios con proyectos de renovación urbana tienen mayor potencial de apreciación. También considerá la disponibilidad de servicios: agua, gas, cloacas, electricidad y pavimento suman valor y reducen costos de desarrollo.

Construcción propia versus compra de unidad terminada

Construir en terreno propio ofrece la posibilidad de diseñar un espacio completamente personalizado, adaptado a necesidades específicas y preferencias estéticas. Permite maximizar el uso del lote según las normativas vigentes y, en algunos casos, desarrollar varias unidades para venta o alquiler, generando retorno sobre la inversión.

Sin embargo, construir requiere tiempo, gestión activa y tolerancia a imprevistos. El costo del m² de construcción pasó de valer 750 dólares en 2022 a 1.500 dólares en la actualidad, es decir, se duplicó debido a la alta inflación en pesos y un tipo de cambio estable. Además de la inversión en construcción, hay que considerar honorarios profesionales, permisos municipales, seguros y posibles demoras.

Para quienes no tienen experiencia en construcción o prefieren evitar complicaciones, comprar una unidad terminada resulta más práctico. Permite mudarse de inmediato, conocer exactamente qué se está adquiriendo y evitar el estrés de coordinar contratistas y proveedores. Cada opción tiene sus ventajas; la elección depende del perfil, los recursos disponibles y los objetivos de cada comprador.

Tendencias del mercado inmobiliario en 2025

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de recuperación después de años de estancamiento. En febrero se concretaron 4.293 escrituras de compraventa, un 94% más que en el mismo mes del año anterior, siendo el mejor febrero en casi 20 años. Este repunte muestra que los compradores volvieron al mercado con confianza renovada.

La reaparición del crédito hipotecario, mayor estabilidad cambiaria y descenso de la inflación explican este dinamismo. La oferta de propiedades en venta se encuentra en niveles bajos comparados con años anteriores. La oferta de las propiedades en Buenos Aires en venta en la Ciudad y en el Gran Buenos Aires pasó de aproximadamente 160.000 en 2021 a 100.000 para diciembre de 2024, aunque en relación a la cantidad de inmuebles que se venden es un número que sigue siendo significativo.

Esta reducción de la oferta, combinada con el aumento de la demanda, presiona los precios al alza. Los créditos hipotecarios se consolidaron como motor del mercado. Aunque el volumen todavía es bajo comparado con otros países de la región, su impacto resulta significativo. En lo que respecta a las hipotecas, agosto cerró con 2.287 actos, lo que representó un incremento del 206% interanual frente a las 747 registradas en el mismo mes del año pasado.

Factores que impulsan la demanda actual

La estabilidad macroeconómica genera confianza en compradores e inversores. La estabilidad económica es fundamental para el desarrollo del mercado inmobiliario, y en 2025 las políticas macroeconómicas implementadas en los últimos años comienzan a dar frutos. Factores como la reducción de la inflación y la previsibilidad del tipo de cambio crean un entorno más favorable para la inversión inmobiliaria.

El retorno de argentinos que viven en el exterior también impulsa la demanda. Muchos buscan invertir en propiedades como resguardo de valor o para generar ingresos por alquiler. La posibilidad de operar en dólares y la recuperación de los precios en moneda dura hacen atractivo el mercado porteño para este segmento.

La demanda de espacios más amplios y con amenities se mantiene como tendencia post-pandemia. El home office consolidado como modalidad de trabajo impulsa la búsqueda de departamentos con ambientes adicionales o casas con espacios exteriores. Esta preferencia redefine las prioridades de los compradores y orienta el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios.

Consejos prácticos para comprar propiedades en Buenos Aires

Antes de iniciar la búsqueda, definí tu presupuesto real considerando no solo el precio de compra sino también los gastos asociados: escribanía, impuestos de transferencia, tasaciones y posibles refacciones. Contar con un colchón financiero para imprevistos te dará mayor tranquilidad durante el proceso.

Investigá el barrio en diferentes horarios y días de la semana. Caminá las calles, observá el movimiento, la seguridad, la limpieza y la oferta de servicios. Hablá con vecinos y comerciantes para obtener información de primera mano sobre la zona. Esta investigación previa puede revelar aspectos que no aparecen en las publicaciones.

Verificá la documentación legal de la propiedad antes de avanzar. Asegurate de que el vendedor sea el titular registral, que no existan inhibiciones, embargos o deudas de expensas o impuestos. Un escribano de confianza puede realizar estas verificaciones y asesorarte sobre los pasos legales necesarios para una compra segura.

Negociación y cierre de la operación

El precio de publicación no siempre es el precio final. En el mercado porteño existe margen para negociar, especialmente si la propiedad lleva tiempo en venta o requiere refacciones. Presentá ofertas fundamentadas en datos de mercado y sé flexible en los tiempos de cierre si eso te permite obtener mejores condiciones.

Considerá realizar una tasación profesional independiente. Esto te dará certeza sobre el valor real de la propiedad y fortalecerá tu posición negociadora. Si vas a solicitar un crédito hipotecario, el banco realizará su propia tasación, pero contar con una previa te permite anticipar posibles diferencias.

Una vez acordado el precio, firmá una reserva o boleto de compraventa que establezca claramente las condiciones de la operación: precio, forma de pago, fecha de escrituración y estado de entrega de la propiedad. Este documento protege a ambas partes y formaliza el compromiso hasta la firma de la escritura definitiva ante escribano.

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Tu próxima propiedad te espera en Buenos Aires

El mercado inmobiliario porteño ofrece oportunidades para diferentes perfiles y presupuestos. Ya sea que busques un monoambiente en Caballito, una casa con jardín en Villa Urquiza o un terreno para desarrollar en Flores, la clave está en informarte, asesorarte con profesionales y tomar decisiones basadas en datos concretos.

Las propiedades en Buenos Aires continúan siendo una inversión sólida en el contexto argentino. La recuperación del mercado, el retorno del crédito hipotecario y la estabilidad macroeconómica creciente generan un escenario favorable para compradores e inversores. Aprovechá este momento para explorar opciones, comparar alternativas y dar el paso hacia tu próxima propiedad.

Recordá que comprar un inmueble es una decisión importante que requiere tiempo, investigación y paciencia. No te apresures, evaluá todas las variables y confiá en tu criterio. Con la información adecuada y el respaldo profesional correcto, encontrarás la propiedad que se ajusta a tus necesidades y objetivos. ¡Tu próximo hogar o inversión está esperándote en la vibrante ciudad de Buenos Aires!