sobran viviendas y faltan hogares

Buenos Aires es una ciudad atravesada por una desigualdad habitacional que los números vuelven cada vez más difícil de ocultar. Mientras miles de personas enfrentan la situación de calle, cerca de 70.000 viviendas permanecen estructuralmente vacías.

El dato surge de un estudio de CIPPEC elaborado a partir del consumo eléctrico. La investigación estima que la vacancia estructural alcanza el 6,7% del parque residencial analizado en el área de cobertura de Edesur, lo que equivale aproximadamente a 70.000 unidades.

La metodología utilizada por CIPPEC considera estructuralmente vacantes a aquellas viviendas que registran un consumo inferior a 50 kWh mensuales durante más de 12 meses consecutivos. No se trata, por lo tanto, simplemente de departamentos que quedaron momentáneamente desocupados entre un inquilino y otro, sino de unidades con una utilización residencial extremadamente baja durante un período prolongado.

El estudio también distingue entre diferentes tipos de vacancia. En el área analizada, la vacancia total alcanza el 14,1%, mientras que la denominada vacancia estructural representa el 6,7%.

La diferencia es relevante porque no toda vivienda vacía puede considerarse automáticamente disponible para ser alquilada u ocupada. Existen razones jurídicas, económicas, constructivas y patrimoniales que pueden explicar por qué una propiedad permanece desocupada.

Pero esa precisión metodológica no borra la contradicción central. Una ciudad puede tener cerca de 70.000 viviendas estructuralmente vacías y, al mismo tiempo, miles de personas sin un hogar estable.

Miles de personas enfrentan la situación de calle

La otra cara de la crisis aparece en los relevamientos sobre personas en situación de calle.

Según el relevamiento oficial correspondiente a noviembre de 2025, en la Ciudad de Buenos Aires había 5.176 personas en situación de calle. De ese total, 3.563 se encontraban alojadas en Centros de Inclusión Social y 1.613 permanecían directamente en la vía pública.

El número representa un incremento respecto del relevamiento realizado un año antes. En noviembre de 2024 habían sido contabilizadas 4.049 personas, por lo que el registro oficial muestra un aumento de 1.127 personas, equivalente al 27,8%.

La situación presenta además una fuerte concentración territorial. La Comuna 1 registró la mayor cantidad de personas en situación de calle, con 564 casos, seguida por la Comuna 3, con 249, y la Comuna 4, con 142.

La cifra oficial y el censo popular

Existe, sin embargo, una diferencia considerable entre las mediciones.

El tercer Censo Popular de Personas en Situación de Calle, realizado en junio de 2025 por organizaciones sociales, contabilizó 11.892 personas. De ellas, 7.898 se encontraban en la vía pública y 3.994 estaban alojadas en Centros de Integración Social.

La distancia entre ambos números no es menor. Se explica fundamentalmente por las diferencias metodológicas entre los relevamientos y obliga a evitar cualquier simplificación sobre la dimensión exacta del fenómeno.

Lo que sí aparece con claridad es que la situación de calle constituye un problema creciente y que, independientemente de cuál medición se tome como referencia, miles de personas permanecen excluidas del acceso a una vivienda estable.

70.000 viviendas vacías frente a miles sin hogar

El contraste permite dimensionar la paradoja porteña.

Si se toma como referencia la estimación de CIPPEC de 70.000 viviendas estructuralmente vacías y se la compara con las 5.176 personas contabilizadas oficialmente en situación de calle, aparecen aproximadamente 13,5 viviendas estructuralmente vacías por cada persona registrada oficialmente en situación de calle.

La comparación debe leerse con cuidado. No significa que esas 70.000 viviendas puedan ser ocupadas inmediatamente ni que todas estén disponibles para alquiler, porque la propia definición de vacancia estructural no establece esa condición.

Sin embargo, el contraste resulta políticamente difícil de ignorar. La Ciudad presenta simultáneamente un volumen considerable de viviendas con utilización residencial prácticamente nula y una población que enfrenta una situación extrema de exclusión habitacional.

La pregunta, entonces, no es solamente cuántas viviendas hay. También es qué políticas existen para que el derecho a una vivienda no quede subordinado exclusivamente a la capacidad económica de cada persona o familia.

Jorge Macri frente a la crisis habitacional

Esta realidad interpela directamente a la administración de Jorge Macri.

El Gobierno porteño cuenta con dispositivos de relevamiento, asistencia y alojamiento para personas en situación de calle. Sin embargo, administrar la emergencia no equivale necesariamente a resolver las condiciones estructurales que llevan a una persona a perder su vivienda.

El desafío político consiste en determinar si el Estado porteño debe limitarse a asistir a quienes ya quedaron fuera del mercado habitacional o si debe desarrollar instrumentos capaces de intervenir sobre las causas de fondo de la exclusión.

La existencia de aproximadamente 70.000 viviendas estructuralmente vacías no ofrece por sí misma una solución. Pero constituye un dato demasiado significativo como para quedar fuera de la discusión sobre la política habitacional de la Ciudad.

La "mano invisible" frente a una necesidad concreta

La crisis también pone en tensión una concepción según la cual el mercado inmobiliario debería ocupar el centro de la resolución del problema habitacional.

Una vivienda puede existir físicamente y, sin embargo, resultar inaccesible para una familia cuyos ingresos no alcanzan para comprarla o alquilarla. Del mismo modo, una propiedad puede permanecer vacía durante años sin que esa circunstancia genere automáticamente una solución para quienes necesitan un hogar.

Ahí aparece el límite de la llamada mano invisible del mercado. La oferta y la demanda pueden determinar precios y condiciones de comercialización, pero no garantizan por sí mismas que quienes carecen de capacidad económica puedan acceder a una vivienda.

Frente a esa realidad, la intervención estatal no debería reducirse a administrar la emergencia. El desafío consiste en construir herramientas de política pública capaces de articular vivienda, ingresos, trabajo y protección social.

Milei y el repliegue del Estado

La discusión porteña tampoco puede separarse del escenario nacional.

El informe del Observatorio Metropolitano señala que las políticas implementadas durante la administración de Javier Milei, particularmente a partir del DNU 70/2023, avanzaron sobre la desregulación del mercado de alquileres.

Según ese análisis, la modificación produjo mayor inestabilidad contractual, actualizaciones más frecuentes de los precios y un incremento de los desalojos económicos. Al mismo tiempo, el informe señala la paralización de la obra pública y la eliminación de programas habitacionales de alcance nacional.

El resultado es una combinación especialmente problemática: menor intervención estatal y mayor exposición de los hogares a las condiciones impuestas por el mercado inmobiliario.

En ese contexto, la Ciudad gobernada por Jorge Macri enfrenta una responsabilidad todavía mayor. Si el Estado nacional reduce sus herramientas de intervención, el Gobierno porteño debe decidir si profundiza esa lógica o desarrolla mecanismos propios para enfrentar una crisis que se expresa en las calles.

Una desigualdad que se vuelve paisaje

El estudio de CIPPEC muestra que la vacancia estructural no se distribuye de manera uniforme. Se observan focos en sectores del macrocentro porteño, corredores comerciales e industriales y zonas caracterizadas por una elevada concentración de inquilinatos y conventillos.

La localización importa porque demuestra que no alcanza con conocer el número total de viviendas vacantes. También es necesario saber dónde están, por qué permanecen vacías y qué obstáculos impiden que puedan incorporarse efectivamente al mercado residencial.

Por eso, reducir el debate a la cantidad de propiedades desocupadas sería insuficiente. Pero ignorar esa realidad también sería una forma de negar el problema.

La contradicción está planteada: hay cerca de 70.000 viviendas estructuralmente vacías en el área analizada y miles de personas que no consiguen acceder a una vivienda estable.

Cuando perder la vivienda también significa perder derechos

La situación de calle tampoco es solamente una cifra.

El tercer Censo Popular registró que el 37,9% de las personas relevadas llevaba como máximo un año en situación de calle. Además, el 80,7% manifestó haber sufrido violencia institucional y el 64% señaló un deterioro de su salud desde que vive en esa situación.

Estos datos muestran que perder la vivienda no constituye simplemente una dificultad patrimonial. La ausencia de un techo estable impacta sobre las condiciones concretas de vida y profundiza situaciones de vulnerabilidad.

Por eso, las respuestas basadas exclusivamente en asistencia resultan insuficientes para enfrentar una problemática que también tiene dimensiones laborales, económicas, sanitarias y habitacionales.

La ciudad que administra la emergencia

La gestión de Jorge Macri enfrenta así una disyuntiva que excede la administración cotidiana de los Centros de Inclusión Social.

Puede limitarse a contabilizar cuántas personas están en la calle, ampliar dispositivos de asistencia y administrar una emergencia que corre el riesgo de convertirse en permanente. O puede discutir herramientas de política pública capaces de intervenir sobre las condiciones que producen la exclusión habitacional.

La existencia de viviendas estructuralmente vacías no proporciona por sí misma una solución. Pero tampoco puede ser considerada un dato irrelevante cuando miles de personas enfrentan la imposibilidad de acceder a un hogar.

Y allí aparece la pregunta incómoda para el Gobierno porteño: ¿cuánto puede dejarse en manos del mercado cuando está en juego un derecho básico?

CABA, la ciudad de la desigualdad estructural

La Ciudad de Buenos Aires exhibe una de las contradicciones más profundas de la crisis habitacional: cerca de 70.000 viviendas estructuralmente vacías y miles de personas sin acceso a una vivienda estable.

El contraste estadístico no demuestra que cada una de esas propiedades pueda transformarse inmediatamente en un hogar para una persona en situación de calle. Pero sí expone una estructura urbana en la que la existencia física de viviendas no garantiza el acceso efectivo a ellas.

La diferencia entre las 5.176 personas contabilizadas oficialmente y las 11.892 registradas por el censo popular también demuestra que incluso la dimensión exacta del problema es motivo de controversia. Lo que no está en discusión es que miles de personas atraviesan una situación habitacional extrema.

Frente a este escenario, la política pública no puede quedar reducida a esperar que la dinámica inmobiliaria resuelva aquello que el mercado no está resolviendo. Tampoco alcanza con administrar la pobreza una vez que las personas ya quedaron fuera del sistema habitacional.

La verdadera discusión es qué ciudad se pretende construir y qué papel debe desempeñar el Estado para garantizar que el acceso a una vivienda no dependa exclusivamente de la capacidad individual de pagarla.

Porque cuando una ciudad tiene 70.000 viviendas estructuralmente vacías y miles de personas viviendo en la calle, la desigualdad deja de ser una abstracción económica. Se convierte en territorio, techo, calle y vida cotidiana.

Y esa desigualdad, en una Ciudad gobernada por Jorge Macri, ya no puede presentarse como un problema ajeno. También es una cuestión de decisiones políticas, prioridades presupuestarias y herramientas estatales.

Fuentes

Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC). (2025). Vivienda vacante en ciudades argentinas. CIPPEC.

Chequeado. (2026, 16 de enero). Más de 5.000 personas están en situación de calle en la Ciudad de Buenos Aires, un 28% más que hace 1 año. Chequeado.

Observatorio Metropolitano. (2025). Koutsovitis, M. E., & Baldiviezo, J. Sin salida habitacional. Observatorio Metropolitano.

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